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新螺蛳湾观察:信息对称时代,二房东集体拉垮了

  • 来源:互联网
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  • 2020-12-03
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在大部分租户的眼中,“二房东”是一个略带贬义色彩的词汇。

与房东相比,“二房东”更注重利益。他们常常会压低房东的房租,反之,又在租客身上收取高价的租金,以此赚取中间的差价,炒铺躺赚为生。

长租公寓的商业模式,大多就是“二房东模式”。

随着蛋壳公寓的破产,这一缺少监管的盈利模式,再被顶上了舆论前排。

不只是公寓,存在N层租赁关系的商铺,西南最大批发市场——新螺蛳湾商贸城,近期也发生了“二房东”模式面临市场淘汰的热点事件。

二房东为何集体拉跨了?

住宅二房东:抢房源赚差价 爆雷后租客无协议保护

为了占领市场,蛋壳公寓在刚起步时,通过融资借贷来的钱,一度以高出市场价格300-1000元/套的价格,笼络房源。

以北京石景山永乐小区为例,该区两室一厅的房子,租金为4000-4500元/套/月。但蛋壳给业主6000元/套/月,每月1000多块钱的租金差距,让业主开始大量流向蛋壳。

另一边,蛋壳又让租客预付了年度租金,甚至办理“租金贷”业务。拥有大量闲置现金流的蛋壳开始迅速扩大规模,如此模式,成本高、回报率低且周期长,数据显示,2017年,蛋壳亏损2亿,2018年亏损16亿,2019年亏损38亿。

11月中旬,蛋壳的资金问题全面爆发,祸及鱼池——

北京、深圳、杭州等多地的蛋壳公寓都出现了房东未收到租金、租客被赶出家门、保洁和维修人员被拖欠工资等状况。

一遭出事,三输局面。

商铺二房东:多道转手 经营者平白多倍承租

类似的模式,在商场里,亦有不少。

最近,昆明俊发新螺蛳湾国际商贸城的“二房东”,也被揭下了暴利的面具。

2009年,螺蛳湾作为西南最大的综合批发市场,经营权还在中豪集团手里。运营初期,中豪引进义乌模式,带来了外地投资商,也就是"浙商",以及部分老螺蛳湾做生意迁来的温州商团。这些来自义乌、温州的客商和货产占了市场很大规模。

随着螺蛳湾市场的繁荣,这些商户发现,高价转让商铺,比自己经营赚得还要多。如果手上有几套商铺,那每年的收入更多了,赚几十万甚至百万都不是问题。

于是,"少则一二倍,多则三四倍",这些“二房东”开始把一期商铺租金抬高租给实际经营者,从中获取高额利润。甚至还有多重转租关系,延伸出了“三房东”、“四房东”们。

以新螺蛳湾的C区某商铺为例,面积17.85㎡ ,中豪定价53550元/年,转租价为206000元/年;以G区某商铺为例,面积10.95㎡ ,中豪定价16819元/年,转租价为38500元/年;以D某商铺为例,面积18㎡,中豪定价38880元/年,转租价为145000元/年。

根据俊发的摸排,新螺蛳湾里的二房东的数据非常庞大。签订商铺承租合同商户有10193户,自营商户5484户,9780间,占比 61%;非自营商户(将商铺转让或转租给他人经营者)有4479户,6279间,占比39%。

也就是说,将近40%的商铺被“二房东”租走,成为他们敛财的工具。

2017年,螺蛳湾旧主中豪集团濒临破产,俊发集团接手螺蛳湾。由于原中豪集团已于2009年和2012年向承租户收取了两轮五年期租金,且均为一次性缴纳。俊发集团自接手后从未收取过租金,今年10月之后,眼见租赁店铺合同在2021年1月即将到期,俊发决心整改“二房东”乱象,计划将商铺直接租给真正的运营者,切断“二房东”们的利益链条。

“二房东”们开始传播要涨租谣言,出现采取阻止经营、煽动停业关门,甚至不允许其他商户正常经营的现象,随着租约临近,二房东更是频繁暴力驱逐商户,强制收回店铺,视商户利益于不顾,扰乱市场秩序。

针对这些谣言,俊发集团召开了情况通报会进行辟谣,并定期公布最新的定价方案。

据新螺蛳湾国际商贸城介绍:今年3月,俊发集团响应国家号召,对旗下所有商业项目进行了免租,当时就主动提出在螺蛳湾新一轮租金方案中提供减免的承诺。

因此,新螺蛳湾国际商贸城一期市场自2021年1月5日起至2月4日不收取租金。二期、三期商铺将在2021年至2023年陆续到期,但同样执行免租政策,在租约到期后顺延一个月。

而俊发也将以公平、公正、透明的原则,制定出一个合法、合理、合情、可行的新一轮租金方案,让租金信息对称。

“二房东”为什么走到末路?或与当下的经济新常态有关,“二房东”是GDP8-9%增速时代诞生的产物,躺赚到此刻,钱越来越难赚,利益蛋糕变小,经济大势已无法支撑中间的“食利阶层”, 靠炒铺,无法繁荣市场,只能吞噬市场的生命力,只有踏踏实实做实业,转型升级拓展新零售,才有出路,才能让市场和商户活下去,活得好。

除了租客自我避雷,企业方主动提升,面对眼下不论是长租公寓,还是商业地产领域,“二房东”带来的诸多隐患,市场更需要监管层的强硬法则。

去年,深圳市住建局曾发布了《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)》,出台23条措施来稳定产业用房租赁市场。其中提到,编制产业用房租金指导价,高出15%将被约谈。

成都、西安、重庆等城市也先后发文,要求建立唯一的住房租赁资金监管账户:开设的账户不得支取现金,不得归集其他性质的资金,而承租人支付超3个月的租金将纳入监管账户。

9月7日,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》(以下简称《条例》),首部专门规范住房租赁的国家级行政法规正式开始公开征求意见。

随着更多全国性法律、地方法律的出台,以及经过一系列暴雷事件后,当事人风险意识的提高,租赁乱象势必将得到整治,而未来的各类租赁市场,也将获得更规范和积极的发展。

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  • 编辑:刘柳
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