管南逆袭,这个四环边的万亩大盘值1.3W吗?

管南逆袭,这个四环边的万亩大盘值1.3W吗?风流武媚娘 [壹 ] 管南逆袭，成为最近郑州楼市的关键词之一。 从当初的“脏乱差”，到现在各种利好加持，其潜力被不断放大。 管南片区与主城区相接，中间无断裂带，且是连接主城区航空港区和南龙湖的重要

风流武媚娘

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[壹

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管南逆袭，成为最近郑州楼市的关键词之一。

从当初的“脏乱差”，到现在各种利好加持，其潜力被不断放大。

管南片区与主城区相接，中间无断裂带，且是连接主城区航空港区和南龙湖的重要枢纽区域，使其更容易享受城市东南发展的利好。

交通方面，管南可直达东区CBD、高铁商务区和北龙湖金融岛；已通车的地铁2号线和即将通车的4号线将大大提高区域公共交通的便利性。

小李庄站的获批更是为这片区域的购房者打了一针强心剂，作为承接郑州中心站普客运输功能的小李庄站，建成之后，预计日客流量可达10万人。

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小李庄车站示意图

根据小李庄车站“站城一体化”的规划方案，以“车站枢纽中心“、“总部枢纽中心”为两大中心的规划设计，让区域“零距离换乘”。

根据初步方案，地铁4号线延长线、地铁12号线延长线、地铁16号线和K1快线，4条地铁经过小李庄车站。

在这4条地铁线的加持下，可以做到不用换乘即可直达北龙湖、CBD、常西湖、象湖、龙子湖、南龙湖、滨河新城等郑州大多数的热门且战略位置重要的组团。

更重要的是，小李庄站及引起的其他工程投资总额高达272亿，对比郑州东站的94.7亿，郑州南站的181亿。

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小李庄核心区规划图

小李庄火车站未来承接的可能就不只是现在的郑州火车站，或许是一个综合度更高的东站。这样的话对照东站附近两万多的房价，我们可以畅想下未来这里的房价能达到多少。

不过需要提醒一点，对于火车站带来的庞大人流和产业，对于区域经济发展或许有一定的好处，但是对追求居住的购房者来说，或许是把双刃剑。

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示意图

毕竟，火车站对一个区域会产生撕裂和隔离的作用，因为硕大的车站和宽大的轨道是隔列城市的。

不管怎样，城运带来产业，产业带来财富和人流量。有人带着钱源源不断的涌入，这就是管南最核心的优势所在。

除了区域巨大的发展潜力，目前管城区价格的“亲民”，也帮它收获了一大波刚需群体。

相比北三环外一万八左右的均价，管南三环外一万五左右的均价被众多购房者高呼“真香”。

随着富田九鼎公馆、绿都澜湾、永威城等项目的销售节点接近尾声，南四环边的融创城和富田九鼎华府逐渐成为购房者关注的重点。

[贰

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管南，出大盘。

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融创城整体鸟瞰图

位于南四环内的融创城总占地约1086亩，目前在售的19#地块为融华园，位于兴隆路南，明月路西。

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融华园鸟瞰图

融华园项目占地约52亩，容积率2.98，绿地率36.6%，规划有9栋住宅。

总户数900户，停车位924个。融创物业，物业费3.2元。

产品方面，主要有96㎡、99㎡、119㎡、131㎡的三房。

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融创城户型图：左：96㎡；右：99㎡

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融创城户型图：

左：

119㎡；

右：

131㎡

融创城在户型设计方面还是不错的，四个在售户型均为三开间朝南，动静分区，餐客一体设计。

整体来看，户型设计方正，基本没有硬伤，通透性也很好。

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九鼎华府整体鸟瞰图

位于南四环外的富田城九鼎华府总占地约9800亩，目前主要在售为五号院，剩余4#楼少部分低楼层的99㎡房源。

115㎡、125㎡房源可选楼层稍多一点，均价在12700-13500元。

让置业顾问算了一个8楼的99平户型，优惠完单价13010元/㎡，首付30%为394341元，月供5244元。

另外，该项目和九鼎公馆一样可使用公积金和组合贷。

预计近期会推出六号院，不过六号院交房时间据说要等到2024年了。

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八号院鸟瞰图

五号院总占地约53亩，容积率2.99，绿地率40.93%，规划了6栋高层和一所12班幼儿园。

社区共规划950户，机动车车位984个，其中地下停车位969个。

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九鼎华府户型图：左：99㎡；右：105㎡

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九鼎华府户型图：

左：

115㎡；

右：

125㎡

九鼎华府的户型同样设计非常用心，在售户型均做到了三开间朝南，动静分区设计。

相比融创城的户型，九鼎华府除了99㎡户型，其余都是客卧一体大阳台，观景效果会更好。

[叁

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配套方面，目前南四环周边现有的还较为欠缺，更多的依赖项目自身规划。

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融创城区位配套示意图

交通方面，融创城周边暂无地铁规划，九鼎华府五号院距离规划中的地铁16号线最近站点约800米。

自驾的话融创城的融华园

和九鼎华府的五号院均靠近南四环高架，并与机场高速、中州大道相连，后期不管是外出还是通往市区都很方便。

商业方面，融创城项目规划约十万方时代商业综合体，主要集中在融馨园以北，融华园内部也规划有少部分商业。

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九鼎华府区位配套示意图

九鼎华府周边和融创城一样，没有成熟的商业配套，后期只能依靠项目自身6.8万方的商业综合体和社区内自配的小部分商业。

教育方面，融创城内部规划有5块教育用地，涵盖2所小学，1所初中，2所高中，同时规划配建4所幼儿园。

九鼎华府项目自身规划3所幼儿园、1所小学、2所中学，周边有管城3中、管城6中、郑州市29中，具体划分情况需要等交房后才能知道。

环境和医疗方面，融创城周边有十八里河，项目内规划有约5.5万方康养中心；九鼎华府周边有七里河，八号院紧挨管城回族区第二人民医院。

[肆

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融创城目前在售的融华园

，最低1.2W左右的价格，性价比较高。当然，这也和该地块的两大劣势有关。

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再生资源暨垃圾分类教育基地

一个是融华园

东边约500米左右是占地26亩的管城区再生资源暨垃圾分类教育基地，也就是大家说的垃圾分拣中心。

该分拣中心看处理的垃圾种类来看，应该不会产生较大气味，不过具体还要看运营之后的情况。

另外一个就是南边距离南四环高架较近，临近楼栋会受到一定的噪音和粉尘影响。

九鼎华府目前价格依然在一万三左右，相比融创城的一万多，性价比低了不少。

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九鼎华府样板间示意图

但九鼎华府的交房标准更高一些，比如社区单元精装大堂、全屋地暖、精装点位交付（USB充电插座、多功能插板、人体感应控制灯、紧急求助按钮、照明一键断电开关等）等。

综合来看，九鼎华府虽然位于四环外，但按照宣传来看交房标准相比融创城应该更高一些。

而融创城的性价比更高，如果选择是避开靠近高架的楼栋，个人认为对于资金紧张又想置业四环内的刚需来说，是个不错的选择。

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