比拼现在、将来 看看“三城一区”“哪家强”

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作为北京建设科技创新中心的重要载体，“三城一区”显然未来北京无论是科技和产业发展的重点。产业必然带来的就业人群的居住问题，以及大家都关心的城市宜居问题，所以从规划、城市发展乃至到住宅方面，这几个区域也一直是大家关注的焦点。近日，市规自委公布了“三城一区”规划建设的进展。今天，我们就来看看四个重点功能区目前和将来会有哪些期待。

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“三城”是中关村科学城、未来科学城、怀柔科学城。“一区”是北京经济技术开发区，也就是大家所说的亦庄开发区。

市规自委公布的信息显示，在新总规确定了“三城一区”后，这4个重点功能区在规划编制和区域建设方面都有了阶段性的进展。目前，海淀区正在组织编制海淀区街区指引，在分区规划的基础上，将空间指标要素分解至街区。怀柔科学城的控规已经编制完成，城市框架全面扎实起步，29个科学设施平台建设全面开工。未来科学城结合供地和重点项目建设要求，以《沙河高教园街区控规》为试点，开展试点街区控规的编制。北京经济技术开发区则是完成了亦庄新城的扩区，启动了街区控规编制。目前“亦城之心”地区控规已编制完成合规性审查、技术审查和部门联审。

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下面就来比较一下“三城一区”这四个重点功能区。在“三城一区”中，“老大”无疑是中关村科学城，“底子最厚、块头最大、实力最强”无可非议。而其他三大功能区，可以说是各有侧重各有千秋。怀柔科学城以中科院为基石，承载的是国家战略的科技创新。未来科学城则是要打造产、学、研的全链条，更突出的是企业的研发中心。而北京经济技术开发区作为“三城一区”唯一的一区，更突出的是这些创新在产业的落地。从面积来看，中关村科学城的面积最大，包括海淀区全域及生命科学园等昌平部分地区，面积为243平方公里。整个海淀区都是在中关村科学城里，光是这一部分，就是其他所有功能区都无法比拟的。

北京经济技术开发区的“块头”则是第二大的，亦庄新城在扩区之后，总面积达到了225.4平方公里，直逼中关村科学城。剩下的两个里，未来科学城规划区范围170.6平方公里，怀柔科学城则是约100.9平方公里。另外，从目前的发展情况来看，中关村科学城的底子太厚了，即使感觉上还没有发力，它还是其他两城和一区都无法比拟的。怀柔科学城和未来科学城在某种意义上，可以说是新建或是部分新建的，所以目前主要还是前期的规划阶段，真正到显山露水、成规模还有待时日。经开区虽然没有中关村科学城底子厚，但也是个“老资格”了，从上个世纪九十年代初就设立，发展了20多年，已经形成了很大的规模，已经是北京经济增长的重要引擎，可以说现在要做的是怎么在“好上加好”的问题了。

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而且，从个人观点看，刨去中关村科学城之外，从产业和居住的协调发展，也就是“产城融合”上，更看好经开区未来的发展。怀柔科学城更侧重于重大科技的研发，未来科学城也比较侧重于科技教育和企业研发，这当然非常重要，但对一个城市或者区域的经济发展来看，更重要的是要把这些科技创新和成果，落实到产品上，落实到经济效益上。毕竟，制造业、尤其是高端制造业是中国经济的立国之本，也是实体经济的基础。亦庄在“三城一区”中则是唯一定位侧重在产业方面的。总规对于经开区的定位就是，建设具有全球影响力的创新型产业集群和科技服务中心、首都东南部区域创新发展协同区、战略性新兴产业基地及制造业转型升级示范区。

本身亦庄在高端产业上就是北京基础最好的区域，北京奔驰、京东方等都坐落在亦庄，当然，这里也不乏新型行业，包括眼下“时髦”的互联网行业，比如京东。而且，从“三城一区”本身的定位上，经开区也有承接“三城”科创成果落地产业的功能。在过去的五年里，经开区平均每年承载“三城”科技成果转化项目100多项，去年达到了150多项，今年力争突破200项。经开区工委书记王少峰最近也表示，在产业发展方面，经开区将力争建6个千亿级产业集群。类型则包括“中国芯”、“高端车”、“创新药”、“智能造”、“数字经济”这些“硬核科技”的高端产业。

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另外，大家关心的居住方面，亦庄是“三城一区”中唯一一个在功能定位中提出宜居的。当然，这并不是说其他几个就不宜居了，但总规对于一个功能区提出的功能定位中就提出宜居，说明对这一地区宜居的看重，权重是不一样的。大家都知道，作为一个开发区，亦庄最初的“起家”，是完完全全的靠着产业的。后来，随着产业的集聚，就业人口的增多，住宅方面也逐渐发展起来了。但如果光有产业，城市不宜居，人们就不愿意再这里居住，职住平衡谈何而来。因此在新总规中，亦庄的功能定位除了产业之外，明确要建设宜居宜业绿色新城。并且也明确了目标：到2025年，亦庄新城将初步建成宜业宜居的高精尖产业新城；到2035年，建成产城融合、人才汇聚、功能完备、宜业宜居、活力迸发的世界一流产业综合新城。

产业和居住这一块儿必须融合的很好，才能实现“双赢”。产业发展了，就业人口增多了，居住的需求也增加了，从房地产的供需关系来说，无论是土地、还是房屋，价值也就会更大。这也是为什么海淀中关村、西北旺、朝阳望京等地区房价会更高的原因。反之，居住的人多了，城市更宜居了，对产业发展的就业人口、城市环境等也产生良性影响。可以仔细看下面的数字。亦庄新城目前常住人口51万人，按照新总规确定的人口规模要求，到2035年规划常住人口将达到89万人，较现状增加38万人；规划就业岗位约65万。一方面，与大部分区都控制人口规模、甚至要有所下降不同，亦庄是少有的人口规划要增加的。再看，规划常住人口是89万，就业岗位就达到65万，这就要求了亦庄必须要走产城融合、职住平衡的路。将来亦庄的住宅，会更支持经开区产业的职工、特别是人才去买和租。当然，并不是居住人口越多就越宜居，宜居更体现在环境、教育、医疗、养老等配套上。这些年可以明显看出这是亦庄除了产业外发力的重点，同仁医院二期、以及一系列的小学、中学等。毕竟，产业需要的是人才，想要把人才留住，就必须提供好的服务。经开区甚至提出了除了住房体系外，协助人才的子女入学和家属就业等。

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从过去更侧重“产”，到如今的“产城融合”、“宜居”，这也是亦庄近两年住宅供地增多的一个重要原因。前几年，和整个北京的土地供应一样，亦庄（新城概念，包括台湖、马驹桥、旧宫、瀛海）大都供应的是限竞房地块，不但限定价格，而且有“9070”的户型限制。这也使得近两年亦庄地区入市了很多刚需上车盘，东望、金茂悦、和悦华锦、禧瑞天著、熙悦林语等等，总价大约在500万左右。而随着去年开始限竞房供地减少，不限价、不限户型的纯商品房地块越来越多，亦庄也供应了一些改善型项目，比如位于亦庄河西的中海京叁號院，这里也是亦庄教育资源最集中的区域，也是亦庄未来生活圈的核心区域之一。

仅仅从大落地窗和全合金幕墙组成的外立面看，这个项目和普通的住宅楼涂料或是石材完全不一样，和中海另一个在丰台的豪宅项目甲叁號院类似，似乎这已经成为了中海这一系产品体现其与众不同的标配。

户型则是168-240平米的大平层，每户平均拥有15平米以上的无界玻璃幕墙。而且面宽进深比在1：0.83-1：0.87之间，总的南向面宽至少在14米以上，客厅面宽最少也是6米多。

当然，改善型的豪宅自然价格不菲，因为户型面积最小也是168平米，这个项目房源的总价肯定全部都会是千万级的，不过，既然是亦庄这样的高端产业聚集区，追求生活品质的改善家庭也是大有人在的。